- Post: myspace
- Date:2007/08/22 (Wed)
- Modify:2009/05/02 (Sat)
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最近昔からの知人と久しぶりに一緒に飲む機会が何度かありました。
それは高校時代の友人であったり、私が不動産に携わり始めた頃からの
業界内の先輩であったり何度か機会があったといってもそれぞれは全く繋がりのない知人達です。
何年も会ってないのに突然飲みに行っていろいろな話ができる知人は逆に言えば
同じ生活圏内でいなくとも話がしたいと思わせてくれる人間であり
そういう知人を複数持っていることは私にとって大きな財産です。
そういう席で酒を酌み交わしていると当然話は仕事観、そして軽い人生論へと
発展する場合が多いのですが最近よく言われるのが
「安い土地を買って分譲しないのか？」
という類の質問です。極端な例を挙げれば田を1坪当たり5万円で300坪購入し、
その田を造成し、給排水を引き込み、道路をつけ坪12万円で売却すれば宅地への商品化に
1坪当たり3万円かかったとしても、そして道路部分に30坪とられたとしても
12×270－5×300（取得費）－3×300（宅地への商品化に要する費用等）＝840
それに対してこれを仲介すれば
1500×0.03＋6＋消費税＝53.55 これを売主買主それぞれからもらっても107.1
当然田を商品化して売却する案は12万円が周りの相場と比べてどうなのか、費用等は
それでまかなえるのか等現実にはもっとシビアなものがありますがあくまでも考え方として
比較してもらえれば幸いです。
ここまでの差になるかどうかまたこれ以上の差になるかどうかはわかりませんが
売れやすそうで割安な田に巡り合えば宅建免許と多少の専門知識があれば仲介より
多くの利益を生み出すことは難しくないと思います。
当然売れやすそうなのは高いですし安いのは売れにくそうですから中々ないのが現実ですけどね。
宅地分譲はいろいろな不動産業者や住宅会社もやっているし社会にも必要とされる
立派な事業です。
じゃあなぜしないの？
さっきも言ったように売れやすそうで安い土地なんて矛盾したものは原則的に有りません。
宅地分譲を事業として行っている人は売れやすそうと売れにくそうに対する相場より割高か
割安かの端境を血の滲むような努力で見極めているのです。
原則的に？？？
不動産業に長く（そんなに長くもないですが）携わっていると極稀に特殊な事情により矛盾した
物件と巡り合います。
ここなんでしょうね、知人の人達が言いたいのは・・・・（苦笑）
「できれば早く売りたいのですがこの辺りの相場は？」とお客さん。
土地には基本的に定価はありません。全く同じ環境の土地はないですし強引に隣同士で
全く同じ土地があったとしてもその2つの土地自体が近隣が形成する相場から離れていることも有ります。
離れていなくてもそれは相場内ってことであるだけで定価とはいえないでしょう。
なんか話が脱線＆難解になってきましたな・・・・（疲）
ここからが本題なんですがまた次回ということで・・・・
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